¿QUÉ VA A PASAR CON LOS PRECIOS DE LOS BIENES RAÍCES COMO RESULTADO DE LA PANDEMIA DEL COVID-19?
La humanidad se enfrenta hoy día a una situación sin precedentes en nuestra historia. Si bien han existido pandemias anteriores, como lo fueron la Peste Bubónica o Peste Negra en el siglo XIV, o la Gripe Española a inicios del siglo pasado, en aquellos tiempos la población era mucho menor, la interconectividad que hoy conocemos era inexistente, y la economía mundial no era tan interdependiente y globalizada como lo es hoy.
En nuestro país, así como en la gran mayoría del resto de los países del mundo, la prioridad ante la amenaza del Covid-19 ha sido la preservación de la salud y la vida. Sin embargo, las medidas de confinamiento y distanciamiento social están teniendo y van a tener, sin duda, un efecto importante en la economía mundial, y, por ende, en nuestra economía.
Entre la nueva realidad que enfrentamos están:
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La reactivación gradual y aun incierta en forma y tiempo de las actividades económicas
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Aumento súbito y probablemente significativo del desempleo
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Reducción del poder adquisitivo a nivel general
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Riesgo de rebrotes, mientras no exista vacuna
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Riesgo de inestabilidad social
Todo lo anterior, resumido en una sola palabra, se traduce en INCERTIDUMBRE. Esta es la nueva regla del juego con la que tendremos que lidiar en el corto, mediano y quien sabe, largo plazo también. Los participantes del mercado por el lado de la demanda – sean estos personas o empresas – nos veremos todos obligados a reordenar nuestras prioridades, y esto va a incidir en nuestras actitudes y comportamiento colectivo, los cuales por lógica se volcarán a “modo supervivencia”. Se reducirán gastos y se tomarán decisiones difíciles. De esto que no nos quepa la menor duda.
En línea con lo anterior, en días pasados hemos tenido la oportunidad de participar en conversatorios con bancos de la localidad, corredores de bienes raíces, colegas valuadores y público en general. La pregunta recurrente es ¿Qué tanto se van a ver afectados los precios de los bienes raíces en la etapa post-cuarentena?
Para dar respuesta a esta pregunta, es fundamental tener en cuenta el principio económico básico detrás de absolutamente todos los precios de bienes y servicios en cualquier mercado competitivo. Y este es el de OFERTA y DEMANDA. Ante una menor demanda en relación con la oferta disponible, los precios siempre van a tender a la baja. Y esto es lo que seguramente va a ocurrir con los bienes raíces, tal vez salvo con algunas excepciones.
A nosotros como valuadores nos corresponde interpretar el mercado para emitir opiniones de valor debidamente sustentadas, y estas deben sustentarse precisamente con información de mercado, ya que todos los enfoques de valuación tienen un componente de mercado. Siendo que el mercado inmobiliario prácticamente ha estado paralizado durante la cuarentena, una vez se reactive la actividad es que podremos empezar a evaluar el efecto de esta situación disruptiva en los precios de los bienes raíces.
Es importante tener en cuenta que el impacto de este evento en la actitud y comportamiento de los participantes del mercado no se conocerá durante el período inmediatamente posterior. Por tanto, sin duda nos enfrentaremos a una primera dificultad, y esta será la escasez de información comparable de mercado. Ante este escenario, el criterio del valuador y su habilidad para obtener información de mercado reciente serán fundamentales para emitir su opinión de valor.
Al final, el avalúo representa una opinión de valor, más no un hecho histórico. Es una opinión razonada y sustentada de la mejor manera posible por un profesional experimentado y competente, pero no deja de ser una opinión.
Dicho de otro modo, a los valuadores nos corresponderá hacer lo mejor que podamos con la información que manejemos, y explicar claramente en nuestros informes las limitaciones producto del nivel de incertidumbre existente. Y a los usuarios de nuestros avalúos, les corresponderá tomar en consideración estos niveles de incertidumbre en la toma de decisiones.
Otro reto que enfrentaremos será la realización de visitas de inspección a los inmuebles. Es entendible que por motivos de seguridad sanitaria, y mientras no exista una vacuna, muchos querremos evitar que terceros accedan a nuestros hogares o incluso negocios. Por lo que hemos visto en otras latitudes, las visitas de inspección virtual utilizando herramientas que nos brinda la tecnología son una solución, al menos mientras se mantengan vigentes medidas de distanciamiento social. Esto será tema de un próximo artículo.
En fin.. con el pasar del tiempo, a medida que el panorama macroeconómico y de salud pública se vaya aclarando, el nivel general de incertidumbre deberá ir decreciendo hasta que nos encontremos, Dios primero, en el camino de la recuperación económica. ¿Cuánto tiempo tomará todo este proceso? Imposible de predecir con exactitud. Sin embargo, a lo largo de la historia de la humanidad hemos demostrado que somos resilientes, que nos adaptamos, y que encontramos los mecanismos para salir adelante. Y los bienes raíces han demostrado ser uno de los instrumentos de inversión más consistentes y seguros en las economías de libre mercado. Con prudencia y creatividad, sin duda saldremos adelante. Así que más que preocuparnos por la variación de precios, ocupémonos en soluciones creativas para superar esta crisis. Todo pasa, y esto también pasará.
