En publicaciones anteriores en nuestro blog explicamos las diferencias conceptuales entre costo y valor, al igual que entre precio y valor, ambos en el ámbito del avalúo de bienes raíces. Explicamos por qué costo, precio y valor son conceptualmente distintos, aunque a veces puedan coincidir. También subrayamos el hecho de que el VALOR siempre es una opinión. En un avalúo, esta opinión debe ser razonada y sustentada, pero siempre será una opinión.
Ahora bien, ¿cuáles son los criterios que deben prevalecer al determinar el valor de mercado? Empezaremos por citar de manera literal la definición de “Valor de Mercado” según las Normas Internacionales de Valuación, conocidas como IVS por sus siglas en inglés (International Valuation Standards).
Valor de mercado (IVS 30-35): “La cuantía estimada en la cual un activo ó un pasivo deberían intercambiarse, en una fecha determinada, luego de una comercialización adecuada, y como resultado de una transacción entre un comprador y un vendedor motivados y debidamente informados, en la cual ambas partes actúen en condiciones de independencia mutua, de manera prudente y sin compulsión” Cabe señalar que la citada definición es equivalente a la definición de Valor Razonable según las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF-13). Conociendo esta definición, procedemos a “desmembrarla” para mejor comprensión del lector.
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“La cuantía estimada en la cual un activo ó un pasivo deberían intercambiarse…”, quiere decir que se parte de la premisa de un proceso de intercambio, es decir, se busca establecer cuál sería un precio razonable de venta, en caso que ésta se diese.
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“… en una fecha determinada…”, la cual se conoce como la fecha efectiva de avalúo. Esta fecha puede ser en el pasado, en el presente, ó incluso en el futuro, aunque esto último es poco usual. Lo importante a recalcar aquí es que la opinión de valor de mercado siempre va asociada a una fecha específica.
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“…luego de una comercialización adecuada…”, lo cual quiere decir que se asume que la propiedad se ofrecerá para venta en un mercado competitivo y durante un plazo de tiempo razonable. En un mercado competitivo convergen múltiples vendedores al igual que múltiples compradores de propiedades similares.
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“… y como resultado de una transacción entre un comprador y un vendedor motivados y debidamente informados…” Es decir, se parte de la premisa que tanto comprador como vendedor están actuando en sus mejores intereses, y por tanto se han informado apropiadamente por lo que toman sus decisiones con el debido conocimiento de causa.
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“… en la cual ambas partes actúen en condiciones de independencia mutua, de manera prudente y sin compulsión…” Con estos criterios se busca diferenciar el concepto de valor de mercado de aquellas transacciones entre partes interesadas, las cuales en muchos casos pueden involucrar concesiones en la transacción. Igualmente, de aquellas transacciones donde comprador y/o vendedor actúen de manera impulsiva, sin el debido conocimiento, ó bajo presión de cualquier tipo, todo lo cual puede incidir en un resultado desfavorable para una de las partes.
Bajo estos criterios teóricos, al valuador le corresponde analizar los distintos datos de mercado que se investigan al momento de realizar el avalúo de una propiedad. Siendo el mercado de bienes raíces un mercado imperfecto, donde la información de precios de venta, condiciones bajo las cuales se concretó una transacción, y demás variables no siempre son de carácter público, y en el mejor de los casos están diseminadas en distintos medios de información, una de las tareas más tediosas que enfrenta el valuador es la recopilación y verificación de la información de mercado.
Posteriormente, durante la aplicación de los distintos enfoques de valuación, los cuales se alimentan en gran medida de datos investigados en el mercado, al valuador siempre le corresponderá aplicar su mejor criterio durante este proceso con el propósito de derivar una opinión de valor razonable y justificable.
Ahora, dejémonos de tanta teoría, y ya que conocen a qué nos referimos con Valor de Mercado, veamos qué NO es Valor de Mercado.
¿QUÉ NO ES VALOR DE MERCADO?
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El precio que una persona en particular pagó, ó está dispuesta a pagar, por una propiedad en particular
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El precio en el cual una persona vendió, ó aspira vender, una propiedad en particular
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El precio pactado entre un vendedor y un comprador para una transacción en particular
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El costo de adquirir o construir una mejora a una propiedad
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El precio de compraventa de una propiedad en remate
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El famoso Valor de Venta Rápida, muy conocido en nuestro medio
En los primeros cuatro casos, el Valor de Mercado podria resultar similar, o incluso en ocasiones igual a los precios o costos indicados. Sin embargo, conceptualmente son muy distintos.
En los primeros tres casos, siempre existe la posibilidad de que en la referida transacción no se cumpla con algunos de los criterios establecidos en la definición de Valor de Mercado. Por ello, el haber vendido ó comprado una propiedad en un precio determinado, no necesariamente implica que el Valor de Mercado debe coincidir, o incluso acercarse al precio de compraventa de la propiedad. El valuador siempre debe mirar el mercado como un todo, y no los resultados de una transacción en particular.
Si quieres conocer el valor actual de tu propiedad en el mercado, te recomendamos realizar un avalúo. Contactanos aqui y te daremos una asesoria personalizada.
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