En una publicación anterior explicamos en qué consiste el concepto de Valor de Mercado. En síntesis, este representa la opinión de un valuador sobre en qué precio estima se podría traspasar una propiedad en la fecha efectiva del avalúo luego de una transacción de compraventa libre y justa entre partes bien informadas actuando cada cual en sus mejores intereses. Para dictaminar tal opinión, el valuador debe haber realizado un proceso sistemático que conlleva el análisis de la información disponible en el mercado y la aplicación de los enfoques y metodologías de valuación más apropiados, con el fin de derivar una opinión que sea tanto razonable como justificable.
Ahora bien, en nuestro medio existe un término al cual comúnmente se hace referencia en los avalúos, y este es el Valor de Venta Rápida. Por lo general, este valor no es más que la cifra que resulta de aplicar un porcentaje de descuento al valor de mercado según avalúo. Este descuento por lo general es de un 10% a un 15%. Por tanto, el valor de venta rápida usualmente resulta ser entre un 85% y un 90% del valor de mercado.
Cualquiera se preguntará ¿a qué responde ese porcentaje de ajuste? La verdad es que dicho ajuste es más bien de carácter arbitrario. Aun así, se ha convertido en una práctica comúnmente aceptada durante décadas en la plaza en lo que respecta a avalúos inmobiliarios, y particularmente para los bancos, muchos de los cuales contemplan el “valor de venta rápida” dentro de sus políticas de crédito.
De acuerdo a las Normas Internacionales de Valuación, el término aplicable sería el “Valor de Venta Forzosa”. A continuación citamos lo que el marco conceptual de la norma IVS establece al respecto.
“El término “venta forzosa”es utilizado con frecuencia en circunstancias en las cuales un vendedor está obligado a vender y, como consecuencia, no es posible llevar a cabo un período adecuado de comercialización… El precio que el vendedor aceptará en una venta forzosa reflejará sus circunstancias particulares más que las propias de un hipotético vendedor dispuesto a vender en la definición de valor de mercado. El precio que puede obtenerse en una venta forzosa sólo puede guardar alguna relación con el valor de mercado u otras bases de valor definidas en este estándar como resultado de una mera coincidencia.”
En otras palabras, calcular el valor de venta forzosa – mejor conocido en Panamá como valor de venta rápida – aplicando de manera generalizada un porcentaje de descuento al valor de mercado de un inmueble según avalúo, no toma en cuenta las circunstancias particulares del vendedor al momento de la venta hipotético. Por tanto, resulta ser un indicador más bien arbitrario y sin sustento razonable. De hecho, incluso pudiera distar significativamente de la realidad en caso que se tuviese que liquidar el inmueble bajo circunstancias desfavorables para el vendedor, las cuales, a su vez, aunque se quisiera, serían difícilmente previsibles por parte del valuador en un avalúo típico.
Si bien el referente universal de valor en bienes raíces es el valor de mercado, lo cierto es que en nuestro medio muchos bancos toman como referente el “valor de venta rápida”, al punto que a los valuadores se nos requiere incluir este parámetro dentro de nuestros informes. Esta práctica, por su carácter conservador, resulta ser una política sana bajo la perspectiva de riesgo crediticio. Sin embargo, a menudo presenta inconvenientes para quien adquiere una propiedad, toda vez que puede resultar en un requerimiento de capital adicional que no se tenía presupuestado.
Por ejemplo, los bancos que toman este parámetro como referente, establecen dentro de sus políticas de crédito que el monto máximo del financiamiento se calculará en función del precio de compraventa ó el valor de venta rápida, el que resulte menor. Es importante señalar que esta práctica es usual para propiedades de segunda. Por lo general, para los inmuebles nuevos se toma el precio de venta ó el valor de mercado según avalúo.
A modo de ejemplo, si el precio de compraventa de una propiedad de segunda es B/.150,000, el valor de mercado según avalúo es B/.150,000, y el valor de venta rápida en dicho avalúo es de B/.135,000 (90% del valor de mercado), y asumiendo que el banco financie el 80% del valor de la propiedad, esto quiere decir que el banco financiaría la suma de B/.108,000. Por tanto, el comprador tendría que aportar la diferencia, es decir, B/.42,000.
En otro escenario, si el banco hubiese tomado como referencia el valor de mercado ó precio de venta, que en este caso hipotético son iguales, el financiamiento hubiese sido por B/.120,000, y por tanto, el aporte del comprador hubiese sido por B/.30,000. La diferencia entre uno y otro es de B/.12,000, suma nada despreciable.
Por consiguiente, si Usted está pensando en adquirir una propiedad de segunda, le sugerimos consultar oportunamente con su banco qué valor se utilizará para establecer la suma a financiar. Si este valor es el “valor de venta rápida”, es probable que esto requiera una mayor inversión de capital propio. Es mejor preguntar al inicio de la transacción y estar preparado, que llevarse una sorpresa cuando ya todo está listo para recibir las llaves de su nueva propiedad.
Si quieres conocer el valor actual de tu propiedad en el mercado, te recomendamos realizar un avalúo.
