Asegurar correctamente su inmueble puede marcar la diferencia entre perder o no la inversión de su dinero. Un incendio en su propiedad puede representarle una pérdida considerable de capital, por esta razón es indispensable contar con un póliza de seguros vigente. En términos ideales, su póliza debería proveerle la cobertura suficiente para que usted pueda hacer frente al costo de reparar, reconstruir o reponer su propiedad bajo condiciones de mercado y costos actuales, sin poner en riesgo sus finanzas.
¿CÓMO SE ESTABLECE LA SUMA ASEGURADA AL MOMENTO DE CONTRATAR UNA PÓLIZA DE INCENDIO?
Para establecer el valor asegurable en una póliza de incendio es necesario conocer el costo de reposición de las mejoras, que no es más que lo que costaría realizar mejoras de utilidad y con características similares a las del inmueble a asegurar, bajo las condiciones actuales de mercado.
Dependiendo de si se aplica o no la depreciación, existen dos criterios distintos para establecer el valor asegurable. Estos son el valor a nuevo y el valor depreciado. El valor a nuevo es equivalente al costo de reposición nuevo sin aplicar depreciación. Por su parte, el valor depreciado equivale al costo de reposición menos la depreciación en sus diversos tipos, como lo son por edad, estado de conservación o desgaste y/o obsolescencia. Por consiguiente, exceptuando los casos de inmuebles nuevos, el valor depreciado tiende a ser inferior al valor a nuevo.
Cuando se asegura el bien de acuerdo a las Condiciones Generales de la póliza, en caso de incendio, la compañía de seguros indemnizará en función del valor depreciado del bien. Cuando se asegura el bien según la Cláusula de Reposición y/o Reconstrucción a nuevo, la compañía de seguros indemnizará en función del valor a nuevo. En cualquier caso, la suma asegurada se fija como un 80% del valor asegurable.
Ahora bien, es de suma importancia tener en cuenta que el valor depreciado es el valor habitualmente contemplado en las Condiciones Generales de las pólizas de incendio. Si usted quisiera asegurar su propiedad en función del valor a nuevo tendría que solicitar la inclusión de la Cláusula de Reposición y/o Reconstrucción a Nuevo. En otras palabras, a menos de que usted lo solicite explícitamente, al momento de contratar su póliza de incendio su cobertura resultará inferior al valor a nuevo de su propiedad.
¿QUÉ PASA CUANDO EL VALOR DE LA PROPIEDAD SE HA INCREMENTADO A LO LARGO DEL TIEMPO?
Entre las variables que con el pasar del tiempo inciden en el costo de reposición, pero que a menudo no son consideradas por el denominador común de los propietarios de inmuebles para efectos de su póliza de incendio, están las siguientes:
- El efecto inflacionario.
- El costo de mejoras y remodelaciones realizadas al inmueble a lo largo del tiempo.
Estas variables inciden directamente en el valor del bien asegurado. Si el valor del inmueble se ha incrementado significativamente, es probable que nos encontremos ante una condición de infraseguro. Esta condición se produce cuando la suma por la que se aseguró el inmueble (según su valor en ese momento) es inferior a la suma por la que debería estar asegurado en este momento (dado el incremento del valor del inmueble).
Bajo esta condición de infraseguro, en caso de que ocurra un incendio que implique una pérdida parcial, se aplica la Regla Proporcional, puesto que la prima que se ha estado pagando es inferior a la que corresponde pagar si el objeto asegurado estuviese valorado correctamente. Por otro lado, en caso de pérdida total, la compañía de seguros indemnizará únicamente hasta la suma asegurada. En ambos casos, el asegurado deberá responder por el resto de la pérdida.
Para ilustrar esta situación, veamos un caso práctico. Pedro adquirió su vivienda hace diez años. El costo de reposición según avalúo en aquel entonces era de B/.150,000, por lo cual la suma asegurada que contrató fue de B/.120,000 (80% de B/.150,000). Según condiciones actuales de mercado, el costo de reposición sería de B/.250.000, por lo cual el valor a riesgo hoy día debería ser B/.200,000. En este caso, el cálculo de indemnización sería el siguiente:
- Suma Asegurada = B/.120,000
- Suma que se debería tener asegurada = B/.200,000
- Proporción asegurada = 60%
Esto significa que en caso de presentarse un incendio, la compañía aseguradora solo reconocería el 60% del costo actual de la reparación de los daños. Por ejemplo, si el costo de las reparaciones fuese de B/.25,000, la compañía de seguros reconocería solo B/.15,000 (60% de B/.25,000). A esta suma habría que restarle el costo del deducible. Es importante señalar que cualquier costo de demolición y remoción de escombros no se contempla, ya que estos se excluyen de las pólizas de incendio. De esta manera, si Pedro hubiese revisado oportunamente su póliza de incendio, y hubiese decidido incrementar la suma asegurada a B/.200,000, la compañía aseguradora le hubiese reconocido la totalidad de sus gastos una vez descontado el deducible, exceptuando los costos de demolición y remoción de escombros.
En resumen:
No revisar la suma asegurada de su póliza de incendio con cierta periodicidad puede poner en riesgo sus finanzas en caso de incendio. Por desconocimiento general, y más en mercados como el nuestro donde los inmuebles han adquirido plusvalía de manera significativa durante los últimos años, muchos propietarios cuentan hoy día con una condición de infraseguro en sus pólizas de incendio. Por esta razón, nuestras sugerencias son las siguientes:
- Revise la suma asegurada de su póliza de incendio periódicamente. Es recomendable revisarla una vez cada 2 a 3 años.
- Verifique con su corredor de seguros cuál de los dos criterios aplican en su póliza, ya sea valor a nuevo, o valor depreciado. Considere modificar su póliza, de ser necesario, para aplicar el criterio con el cual usted se sienta más cómodo.
- Si tiene dudas sobre el valor actual de su propiedad, consulte con nosotros. Lo mas recomendable tal vez sea realizar un avalúo de su inmueble. Con gusto lo asesoramos.
